Wir haben uns zu diesem Ratgeber Hauskauf entschlossen, da über das Thema Hauskauf in Ungarn die unmöglichsten Geschichten kursieren . Gerade habe ich einen Ratgeber zu ungarischen Immobilien gelesen, der jedoch kaum etwas mit ungarischem Recht zu tun hatte.
Die gute Nachricht vorab: In Ungarn darf ein Ausländer Immobilien legal kaufen. Aber eben nicht alle.
Ratgeber Hauskauf, welche Immobilien darf ein Ausländer in Ungarn kaufen?
Sobald ein Grundstück auch nur irgendetwas mit Landwirtschaft zu tun hat – und dazu gehört schon die ungarische Version des Schrebergartens oder das private Weinberghäuschen – ist der Erwerb für einen Ausländer in aller Regel verboten. Ausnahmen bestehen nur für registrierte Landwirte, die in Ungarn bereits mindestens drei Jahre ansässig sind.
Weiterhin sind geschützte Naturgebiete und strategische Grundstücke – dazu gehören selbst Ufergrundstücke an befahrbaren Flüssen – prinzipiell verboten und der Erwerb von geschützten Denkmälern ist ausgesprochen schwierig. Dem gegenüber wird gerne behauptet, dass Ausländer nur maximal 6.000 m² kaufen dürfen oder eine Immobilien innerhalb der geschlossenen Ortschaft liegen muss.
Beides ist dem Grunde nach falsch, als Ausländer darf man beliebig viel Land kaufen – solange es keine landwirtschaftliche Nutzfläche ist – und auch außerhalb einer geschlossenen Ortschaft dürfen Häuser angekauft werden. Das ungarische Immobilienrecht kennt den Begriff der geschlossenen Ortschaft nicht einmal.
Allerdings wird zwischen Innengebiet und Außengebiet einer Gemeinde unterschieden. Die Grenzen sind nicht mit den Ortsschildern identisch, es gibt selbst ganze Dörfer, die kein einziges Grundstück im Innengebiet besitzen. Im Außengebiet ist dem Ausländer der Ankauf eines Wohnhauses mit maximal 6.000 m² (hier gehört diese Grenze hin!) erlaubt. Ganz offiziell heißen diese Wohnhäuser im Außengebiet übrigens Tanya. Die meisten Grundstücke im Außengebiet sind sowieso landwirtschaftliche Nutzfläche und damit für Ausländer tabu. Im Übrigen sind alle Versuche mit Testamenten, Hypotheken, Kaufverträgen für das Jahr 2014 (dann fallen spätestens die Beschränkungen für EU Ausländer) das Verbot zu umschiffen nicht nur ungültig, sondern sogar strafbar.
Ratgeber Hauskauf – worauf Sie achten sollten, wenn Sie einen Makler beauftragen
Man kann sich jetzt selbst auf die Suche machen – ohne Sprachkenntnisse nicht gerade einfach und oft hört man auch gleich einen Preis „inklusiv Ausländerzuschlag“ – oder man vertraut sich einem Makler an.
Nicht alle Makler sind mit den speziellen Vorschriften für den Verkauf an Ausländer vertraut. Allerdings sollte man unterstellen, dass die Makler, die sich auf ausländische Käufer spezialisiert haben, diese Vorschriften kennen. Garantien gibt es jedoch keine.
Es gibt in Ungarn keine festen Tarife für Provisionen, fragen Sie einfach danach. Angesichts niedriger Immobilienpreise und höherer Ansprüche ausländischer Kunden sind Preise zwischen fünf und zehn Prozent für Billigimmobilien realistisch. Viele Makler nehmen allerdings keine Häuser ins Programm, wenn der Verdienst wegen des geringen Werts nicht lohnenswert erscheint.
Einige wenige Makler verlangen auch Geld für Besichtigungen, das ist auch in Ungarn eine Unsitte, die Sie nicht unterstützen sollten.
Ratgeber Hauskauf – worauf Sie beim Kaufvertrag achten müssen
Wenn man dann ein Häuschen – oder auch Baugrundstück – gefunden hat, geht man eben nicht zum Notar um einen Kaufvertrag abzuschließen, sondern zum Rechtsanwalt.
Achten Sie darauf, dass Sie mit den Verkäufern zusammen zum Rechtsanwalt gehen. Selbst ganz zum Schluss treten manchmal kleine Probleme auf. Denken Sie beispielsweise an das Räumungsdatum. Wenn Sie schon wieder zurück zu Hause sind, ist guter Rat teuer, wenn die Räumungsfrist unbedingt eine Woche länger sein soll.
Im Kaufvertrag müssen unbedingt die persönlichen Daten des Käufers und des Verkäufers stehen (dazu gehört in Ungarn übrigens auch der Mädchenname der Mutter), die Immobilie mit Adresse und Flurstücknummer, der Kaufpreis und bürokratisch aber sehr wichtig die Feststellung, dass die Immobilie als Kauf im Grundbuch eingetragen werden soll.
Sehr wichtig, wenngleich häufig „vergessen“, sind Absprachen, wie die Frage, welche Gegenstände im Haus verbleiben, (manches Mal sind selbst Kachelöfen mobil 😉 ).
Auch wann Haus und Grundstück geräumt übergeben werden sollen und natürlich auch die Konsequenzen der Nichteinhaltung (tägliches Bußgeld!).
Ist Ihr Ankauf genehmigungspflichtig, so gehört auch ein Rücktrittsrecht in den Vertrag – für den Fall, dass der Kauf nicht genehmigt wird.
Genehmigungen zum Ankauf benötigen Sie, wenn Sie nicht als EU Bürger nach Ungarn einwandern, sondern beispielsweise als Schweizer Staatsbürger oder Käufer von nur zeitweise bewohnten Häusern.
Ratgeber Hauskauf – Papiere und Genehmigungen für Ihre Einwanderung nach Ungarn
Wandern Sie nach Ungarn ein, so muss das im Kaufvertrag ausdrücklich genannt werden. Ihre Angabe wird hinterher auch kontrolliert.
Genehmigungen erteilen die Gemeindeverwaltung, in der die Immobilie liegt, und das Verwaltungsamt des zuständigen Komitats. Die Gemeinde nimmt Stellung aufgrund der eigenen Bedürfnisse im Rahmen, den das Gesetz stellt. Das Komitat prüft die juristischen Details des Kaufs und auch die Erklärung der Gemeinde. Die Anträge werden vom Rechtsanwalt gestellt und hierfür muss ein gültiger Kaufvertrag vorgelegt werden.
Als Ausländer benötigen Sie die folgenden Unterlagen, um ein Haus zu kaufen: Reisepass oder Personalausweis, beglaubigter Grundbuchauszug des oder der Grundstücke. (Auch bei einem Haus kaufen Sie juristisch ein Grundstück, das Haus gehört als Gebäude zum Grundstück).
Im Falle der Einwanderung für EU Bürger ist das schon alles. Alle anderen Ausländer oder EU Bürger, die ein Ferienhaus kaufen, müssen dann doch noch zum Notar. Dieser macht eine Kopie des Reisedokuments, beglaubigt dieses und das war es dann auch.
Die Kopien braucht der Rechtsanwalt für die Beantragung der Genehmigung.
Ratgeber Hauskauf – Hauskauf über eine Stiftung
Man hört gelegentlich schon mal von einer Stiftung, die sich den Interessen bestimmter Immobilienbesitzer annehmen soll. Auch soll diese angeblich Kaufverträge regeln.
Aber Achtung, auch eine Stiftung darf keine Verträge beurkunden, das ist und bleibt dem Rechtsanwalt vorbehalten. Daher empfiehlt diese Stiftung ihren Mitgliedern auch nur einen nahe stehenden Rechtsanwalt.
Gelegentlich wird, je nach Lage der Dinge auch eine andere, der Stiftung verbundene Firma empfohlen, denn eine Versicherung braucht der frischgebackene Hauskäufer ja auch usw.
Ein Schelm, der Böses dabei denkt!
Übrigens: Einen guten Rechtsanwalt, der auch deutsch spricht, empfehle ich Ihnen auch gerne – und zwar ohne Mitgliedschaft oder Jahresgebühr, sondern ganz und gar kostenlos!
Ratgeber Hauskauf – die Bezahlung Ihrer Immobilie
Und nun zum lieben Geld: Bezahlen Sie niemals den Kaufpreis an einen Makler oder direkt an den Verkäufer.
Nicht üblich, aber immer möglich ist die Zahlung über das Notarkonto des Rechtsanwalts! Das kostet einen kleinen Betrag und ist die beste Versicherung, die Sie sich für Ihr Geld wünschen können.
Der Rechtsanwalt kümmert sich dann um die rechtzeitige und formgerechte Zahlung und fertigt die Erklärungen, die das Grundbuchamt verlangt. So sind keine Probleme zu erwarten sind.
Ihr
Toni Lanz